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房贷面临查封新规大考验--谭建强律师论《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》
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20041026日,最高人民法院审判委员会第1330次会议讨论通过了《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》(以下简称《查封规定》), 200511日起,《查封规定》开始生效。《查封规定》对人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产作了较为详细的规定,进一步规范执行程序中的查封、扣押、冻结措施,依法保护当事人的合法权益。

  但就从房贷市场的角度来看,该司法解释的出台,对房贷市场的影响将是巨大的,使各银行的房屋抵押贷款风险问题变得更为严重,使金融机构面临着巨大的坏帐风险。

  一、 抵押债权实现应以保证债务人的生存权为底线,债务人生活所必需的居住房屋,可以查封但不得拍卖、变卖或抵债,使银行抵押债权在强制执行中无法实现,使各银行面临着巨大的坏帐风险。

  《查封规定》第六条明确规定:对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋,人民法院可以查封,但不得拍卖、变卖或者抵债。这样规定既符合宪法精神,也是长期司法实践中一直坚持的作法。从理论上讲,被执行人的所有财产都是其所负债务的担保,其应当承担广泛的财产责任,人民法院可以对其所有财产采取执行措施。但是由于种种原因,各个国家和地区的强制执行法都规定了对被执行人的某些特殊财产不得采取查封、扣押、冻结措施。20043月,第十届全国人大第二次会议通过的宪法修正案,将国家尊重和保障人权公民的合法的私有财产不受侵犯明确写进了宪法,宪法是国家的根本大法,对法院执行制度具有指导和统帅作用。尊重人的尊严、保障公民的基本人权已经成为现代社会的共同追求,即使是对债权人合法财产权利的保护,也不应该以牺牲基本人权为代价。在以人为本以国家尊重和保障人权的指导精神下,我国《民事诉讼法》第二百二十二条、第二百二十三条分别规定了应当保留被执行人及其所扶养家属的生活必须费用和生活必需品。在民事执行中,执行适度的原则有着特殊的意义,即对被执行人的执行必须控制在合理的限度内,在执行目的和执行手段之间、申请执行人利益和被执行人利益之间保持合理的平衡关系,被执行人的许多基本权利必须加以保护,如自然人及其所扶养家属的生存权、人格权等,不能因为强制执行而造成被执行人的极度贫困。若漫无限制,不仅影响被执行人及其所扶养家属的生计,对社会经济文化的发展和社会善序良俗,也有损害。再者,被执行人经营亏损的风险也不能由国家和社会承担,如果将被执行人执行到一无所有的程度,则国家必须对其提供救济,以保证其生存的基本权利,相当于最终由国家承担执行的后果,由国家替代被执行人偿还债务。但是,《查封规定》第六条的规定隐含着道德风险,可能会极大改变债务人的行为模式:刺激没有还款能力的人想方设法贷款买房,而已经通过抵押贷款购买了住房的人则可能产生不偿还贷款的动机;如果债务人不偿还贷款,对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋,人民法院只可查封但不得拍卖、变卖或者抵债,银行的抵押债权就无法实现,并由此引发银行业巨大的坏帐风险。

  但据《查封规定》第六条就认为:以后不还银行的贷款,还能住豪华别墅,这是对该司法解释的误解。《查封规定》第七条明确规定:对于超过被执行人及其所扶养家属生活所必需的房屋和生活用品,人民法院根据申请执行人的申请,在保障被执行人及其所扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后,可予以执行。该规定既保护被执行人及其所扶养家属的生存权,又最大限度地实现债权人的债权。如果被执行人住着豪华的别墅,哪怕只有一套,已经超过了生活必需的限度,已不属于撋畋匦杵窋。因此,根据申请执行人的申请,人民法院出于强制执行程序的目的和对执行当事人利益的平衡保护,应当在满足被执行人及其所扶养家属生活必需的基础上,完全可以通知被执行人限期搬出,去借、租或寄居,也可以在申请执行人给被执行人提供了相应的生活最低标准所需要的普通住房以后,由法院强制执行。


  二、切实保护第三人合法权益,使债权人的抵押优先权不一定能实现,或使债权人的抵押优先权在执行中转为普通的债权,使银行又面临着另一种的坏帐风险。


  《查封规定》第十五条针对性规定,在被执行人的财产由第三人占有的情况下,第三人为自己的利益,根据与被执行人之间的合同等关系而占有被执行人的财产的,虽然可以查封、扣押、冻结,但不能影响第三人对该财产的占有和使用,且不得将其交付给被执行人。《查封规定》第十七条规定:被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人,第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产,但尚未办理产权过户登记手续的,人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有,但未办理过户登记手续的,如果第三人对此没有过错,人民法院不得查封、扣押、冻结

  上述的两规定切实保护了第三人合法权益,特别是第十七条规定中,如果第三人已经支付全部价款并实际占有,虽然没有办理过户登记手续,但第三人对此没有过错的,如由于登记部门的原因或者其他非第三人所能控制的原因,应当认定第三人已经取得该财产的所有权,人民法院应从维护交易程序和善意第三人的利益出发,不得对该财产的查封、扣押、冻结。但对银行来说,又面临着另一种的坏帐风险。如果债务人想恶意逃债,就可以与第三方串通订立虚假转让协议,假称将已抵押的房屋转让给第三人,那么该抵押的房屋的所有权已属第三人,将因此不能被查封、扣押、冻结,使银行的房屋抵押优先权转化为追讨债务人的普通的债权,逃债者就可以轻而易举地转移财产或串通逃债,使银行的房屋抵押债权的实现得不到应有的保障。


  《查封规定》的上述规定有可能冲击市场经济最基本的合同制度,危及金融安全,冲击房地产业的正常发展,引起宏观经济的剧烈波动。最高人民法院应根据银行按揭市场当中已设定抵押权房屋执行的特殊性,单独起草司法解释作为《查封规定》的补充条款来加以规范,并与有关部门建立起相应配套的法律法规,从而遏制在住房按揭市场领域赖帐不还的行为,使住房按揭市场的健康发展。

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